NHỮNG BIẾN SỐ ĐẨY GIÁ NHÀ ĐẤT TĂNG VỌT
Yếu tố về vị trí thường chiếm đến 40% giá trị bất động sản nhưng giá đất hiện đang chịu tác động bởi nhiều biến số hơn.
Để kiểm định giá trị bất động sản một cách tương đối, nhà đầu tư có thể dựa vào tỷ lệ:
- 40% dựa vào vị trí
- 30% dựa vào uy tín chủ đầu tư
- 30% dựa vào các biến số còn lại
Phép tính thử này dùng để đo lường giá trị của bất động sản có hợp lý không và xuất phát từ nguyên nhân nào.
Vị trí được xem là giá trị cốt lõi của bất động sản. Nghĩa là:
- Bất động sản nằm ở mặt tiền của đường lớn hay đường nhỏ?
- Đường rộng bao nhiêu mét?
- Cách các trục giao thông chính bao xa?
- Gần các tiện ích nào? Ví dụ: tuyến metro, trung tâm thương mại, công viên, v.v.
Đó là lý do vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao và vẫn không ngừng tăng.
Bên cạnh vị trí, thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư là biến số xuất hiện rõ nét nhất trong khoảng 5-10 năm trở lại đây khi ngày càng có nhiều nhà phát triển giàu tiềm lực tài chính, kinh nghiệm nhờ đã tích lũy qua nhiều biến động của thị trường.
Tuy nhiên, 30% còn lại là một biến số vô cùng khó tính toán và dễ gây nhiễu loạn thị trường. Nó nằm ở pháp lý, cú hích về hạ tầng, thông tin quy hoạch, hiệu ứng marketing và có cả những chiêu trò gian lận tinh vi.
Đây cũng chính là kẽ hở tạo nên những bong bóng giá. Cơ quan chức năng đang từng bước làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian.