NGHỊ ĐỊNH MỚI: Hàng loạt chung cư cũ phải phá dỡ để xây lại

Chính phủ vừa ban hành nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (NĐ69). Theo hướng bắt buộc phá dỡ các chung cư cũ thuộc 3 trường hợp không bảo đảm an toàn.

Theo đó có 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại. Hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định. Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ. Không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng. Cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Trường hợp thứ 3, nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình. Gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định. Nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở cũng thuộc diện phải phá dỡ.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chung cư cũ

Tổng cộng có 7 trường hợp được áp dụng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị định quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước và thuộc sở hữu nhà nước. 

Trường hợp thứ 1: 

Đối với công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước 

Nghị định quy định trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được thì căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực. UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận. Được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Trường hợp thứ 2: 

Đối với chủ sở hữu có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận. Hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường. Làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư. Và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Trường hợp thứ 3: 

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh 

Đối với trường hợp thứ 3 phải trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt. Thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này. Nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua. Hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh. Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m² sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ. Cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định. Giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

Trường hợp thứ 4: 

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ 

Trường hợp này sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này. Các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư. Và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua. Thuê mua thì không được bố trí tái định cư. Và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.

Trường hợp thứ 5: 

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ 

Đối với trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Mà chủ đầu tư có diện tích nhà. Đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu. Thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

Trường hợp thứ 6: 

Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước thuộc diện phải phá dỡ

Trường hợp này bắt buộc người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt. Nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng chung cư cũ. Trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

Trường hợp thứ 7:

Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ. 

Người đang thuê sẽ được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20. Và cơ chế quy định tại điểm a khoản này. Nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Xem thêm các tin tức thị trường tại đây.

---